KKO 2019:16 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Tarkastusvelvollisuus
Tapauksessa KKO 2019:16, kiinteistönkaupan yhteydessä oli tehty kuntotarkastusraportti, jossa todettiin rakennuksen riskirakenteita ja vaurioita ja suositeltiin lisätutkimuksia. Raportissa oli myös virheellinen tieto rakennuksen alapohjasta. Korkein oikeus otti asiassa kantaa siihen, syntyikö ostajille erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunto tavanomaisista poikkeavin toimin raportin tietojen perusteella.
Ostajat olivat ostaneet myyjältä kaksi kiinteistöä, joista toisella sijaitsi kiistan kohteen rakennus. Ennen kauppaa ostajille oli annettu nähtäväksi kuntotarkastusraportti rakennuksesta, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia.
Ostajat olivat huomanneet, että rakennuksen alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oli laajoja kosteus-, home- ja lahovaurioita (laajempia kuin raportissa oli ilmennyt) ja että rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa, kuten heille oli ilmoitettu, vaan maanvarainen betonilaatta. Ostajat nostivat laatuvirheen perusteella kanteen myyjää vastaan vaatien ensisijaisesti kiinteistön kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnan alennusta. Myyjä vaati kanteen hylkäämistä. Hänen mukaansa ostajien olisi tullut huomata kyseiset viat tarkastaessaan kaupan kohde. Kuntotarkastusraportissa ilmenevien vikojen laadun takia voitiin olettaa, että tarkastamatta jääneissä rakenteissa olisi samankaltaisia vikoja.
Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla oli kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ollut velvollisuus ulottaa tarkastus myös seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Hovioikeus oli eri mieltä. Vaikka ostajat olivat saaneet tiedon riskirakenteista, ei sisätiloissa ei ollut havaittu vaurioita eikä ostajilla alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut ollut aihetta epäillä ulkoseinien alaosan lahovaurion ulottumista koko alapohjaan.
Korkein oikeus totesi asiassa, että ostajien saaman kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa on havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi on suositeltu lisätutkimuksia. Ostajat olivat siis saaneet tiedon siitä, että rakennuksessa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty. Ostajat ovat myös kuntotarkastusraportin kautta tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle. KKO:n mukaan näiden seikkojen perusteella ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.
Rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa kuten myyjä oli ilmoittanut. KKO totesi, että ostajat olivat kauppaa tehtäessä olleet tietoisia siitä, että sokkelissa ei ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvia tuuletusluukkuja eikä tuuletusta ollut järjestetty muullakaan tavalla. Koska ostajat olivat lisäksi tietoisia edellä mainituista kosteusvaurioista, eivät he voineet olettaa, että rakennuksessa olisi asianmukaisesti tuulettuva alapohja. Ostajilla on näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska vaurioiden laajuuden selvittämiselle oli syy ilman alapohjarakennuksesta annettua tietoa, ei tiedon virheellisyydellä ollut merkitystä.
Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Ostajat eivät näin ollen voi laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen.
Katso koko ratkaisu: https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2019/20190016
