Tauno ja Liisa olivat rakentaneet 70-luvulla itselleen omakotitalon ja asuneet siinä tähän saakka. Viime vuosina omakotitalon ylläpitäminen oli kuitenkin alkanut tuntua raskaalta, minkä vuoksi pariskunta oli päättänyt myydä talon ja ostaa tilalle kerrostaloasunnon. Pariskunta otti yhteyttä kiinteistönvälittäjään, joka kertoi, että taloon tehtäisiin kuntotarkastus ja raportti annettaisiin tiedoksi ostajaehdokkaille myyntiesittelyjen yhteydessä. Välittäjä selosti, että kuntotutkimuksessa esille tulleista puutteista ja mahdollisista virheistä myyjä ei vastaisi.
Kuntotarkastusta tehtäessä kuntotutkija totesi, että talon sisäilma tuntui tunkkaiselta. Asiantuntija arveli tilanteen korjautuvan ilmanvaihtoa parantamalla ja ratkaisuksi suositeltiin korvausilmaventtiilien asentamista. Tutkija ei kipeän selkänsä takia päässyt tarkistamaan yläpohjan kuntoa ja tämä seikka kirjattiin kuntotutkimusraporttiin. Talo kierrettiin ympäri ja tutkija katseli tarkasti seinän vierustoja. Lunta oli sen verran vielä maassa, että sadevesijärjestelmän poistoputkia ja sokkelin korkeutta ei voitu todeta. Nämäkin seikat laitettiin tarkoin ylös kuntotarkastuskertomukseen. Kuntotutkijan ehdottamat venttiilit asennettiin seiniin ja välittäjä aloitti ostajan etsimisen.
Moni oli kiinnostunut talosta, mutta sitovia tarjouksia ei kuitenkaan saatu. Hintapyynnön laskemisen jälkeen tuli viimein tarjous, jonka Tauno ja Liisa hyväksyivät. Kauppapäivä sovittiin ja välittäjä teki kauppakirjan valmiiksi. Kauppakirjassa myyjän vastuun ulkopuolelle suljettiin kuntotutkimuksessa esille tulleet virheet. Kauppakirjaan lisättiin lauseke, jonka mukaan virheet on huomioitu kauppahinnassa. Kauppa tehtiin ja ostajat muuttivat taloon.
Tauno ja Liisa saivat myöhään syksyllä kirjeen, jonka mukaan ostajat vaativat korvausta alapohjan ja yläpohjan puutteista. Kirjeen mukaan talossa oli syyssateiden alettua alkanut haista ummehtuneelle ja ostajien lapsetkin olivat alkaneet oireilla. Oli syytä epäillä, että talossa oli vakava kosteusvaurio, joka oli seurausta valesokkelirakenteen pettämisestä. Ostaja vaati hinnanalennusta. Hämmästyneinä Tauno ja Liisa lukivat välittäjän kanssa kauppakirjaa läpi ja yhdessä todettiin, että siinä oli viitattu asianmukaisesti kuntotutkimusraporttiin. Koska hinnanalennusvaatimus oli suuri, he päättivät kysyä asiaa lakimieheltäkin.
Lakimies perehtyi kauppaan liittyviin asiakirjoihin ja kävi läpi tapahtumankulun. Kävi ilmi, että kuntotutkimusta ei ollut kohdistettu koko taloon. Lisäksi kuntotutkimusraportti ja vastuunrajoituslauseke oli laadittu niin, että ilman rakennusalan tietämystä asioita oli vaikea ymmärtää. Raportissa tuotiin esille, että talossa on valesokkelirakenne, joka on riskirakenne. Ilman tarkempia tutkimuksia ei kuitenkaan tiedetty sitä, onko talossa toimiva sadevesijärjestelmä. Tauno ja Liisa olivat ymmällään, sillä sadevedet oli vuosikymmeniä johdettu ränniä pitkin kauemmas talosta. Ostajien mielestä sadevesi oli vuosia rasittanut talon sokkelirakenteita, koska pihan pensaat olivat kasvaneet rännien päälle. Sinänsä talo oli tehty rakentamisaikaan voimassaolleiden määräysten mukaan.
Lakimies kertoi, että vastuunrajoituslauseke pitää laatia niin, että siinä seikkaperäisesti kerrotaan, mistä riskeistä tai virheistä myyjä ei vastaa. Kuntotutkimukset ja raportit puolestaan tehtävä niin, että niitä ymmärtää maallikkokin. Lakimies otti ensin yhteyttä kuntotarkastajaan, jonka kanssa tutkittiin ostajien havainnot virheistä. Sen jälkeen lakimies otti yhteyttä ostajiin. Sovittiin, että selvistä vaurioista maksetaan kohtuullinen korjauskustannuksia vastaava hinnanalennus, sillä Tauno ja Liisa halusivat välttää oikeudenkäynnin. Hinnanalennuksessa otettiin huomioon, että talo oli noin 40-vuotias ja ostajilla oli oikeus vähentää korjaustöiden osuus osin verotuksessa. Myös välittäjän kanssa sovittiin, että hän palauttaa osan myyntipalkkiostaan myyjille, koska kauppakirja olisi pitänyt laatia huolellisemmin.
Vastuunrajoituslausekkeen laatiminen edellyttää asiaan liittyvää ammattitaitoa. Välttääksesi ikävän tilanteen, vastuunrajoituslausekkeen laadinnassa on syytä turvautua lakialan ammattilaiseen.
