Tapauksessa KKO 2018:38 arvioitiin, oliko viallisen kiinteistön ostaja nostanut kanteen kiinteistönkaupan purkamisesta ajoissa. Ostaja oli reklamoinut ajoissa, mutta oli nostanut kanteen kaupan purkamisesta vasta neljä vuotta reklamaation tekemisen jälkeen. Ostaja ei ollut yhteydessä myyjiin tällä välillä.
Ostaja oli ostanut kiinteistön loppuvuodesta 2009 jakamattoman kuolinpesän osakkailta. Kaupan jälkeen ilmeni, että rakennus oli lahovaurioiden ja sienikasvuston takia asuinkelvoton. Ostaja oli seuraavan vuoden keväällä ja kesällä ilmoittanut kiinteistön kunnosta vaatien kaupan purkua. Viimeinen yhteydenotto ennen kanteen nostoa oli vuoden 2010 kesäkuussa tehdyn kuntotarkastusraportin toimittaminen myyjille. Ostaja nosti vuoden 2014 syyskuussa kanteen, jossa vaati kaupan purkamista ja kauppahinnan palauttamista. Maakaaren mukaan kauppaa ei saa purkaa, jos kannetta ei ole nostettu kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön luovutuksesta.
Myyjät katsoivat, että ostaja oli menettänyt oikeuden vedota virheeseen. Hänen alkuperäisen reklamaationsa (23.5.2010) ja kanteen nostamisen (12.9.2014) välillä oli yli neljä vuotta aikaa. Tätä neljän vuoden väliä ei voitu katsoa kohtuulliseksi ajaksi kanteen nostamisessa.
Käräjäoikeus tuomitsi asian ostajan hyväksi. Käräjäoikeus katsoi, että reklamaatio oli tehty ajoissa. Se seikka, että kanne oli nostettu vasta neljän vuoden jälkeen, ei ollut merkityksellinen, koska se oli nostettu maakaaren säätämässä määräajassa. Hovioikeus päätti toisin. Sen mukaan lainsäädännössä oli viime aikoina painotettu vastuusuhteiden selvittämisestä kohtuullisessa ajassa. Koska kannetta ei ollut nostettu kohtuullisessa ajassa, oli ostaja menettänyt oikeuden vedota laatuvirheisiin.
Korkein oikeus totesi, että lainsäädäntömme edellyttää aktiivista toimintaa sopimusrikkomukseen vetoavalta osapuolelta. Ajan kuluminen luo ongelmia esim. todistelussa ja saattaa antaa velalliselle kuvan, ettei tältä vaadita mitään suoritusta. Koska tapauksessa nimenomaiset säännöt passiivisuudesta puuttuvat, tulee asia ratkaista yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Näin ollen korkein oikeus katsoo, että reklamaationkin tehnyt ostaja voi menettää oikeutensa purkukanteen nostamiseen, jo ennen kuin maakaaren 10 vuoden takaraja tulee vastaan.
Asiassa ostajan neljän vuoden hiljaisuus virheistä ilmoittamisen jälkeen on ollut omiaan nostamaan epätietoisuutta siitä, pysyykö ostaja vaatimuksissaan. Lisäksi ostaja oli muuttanut pois kiinteistöltä ja jättänyt siellä olevat virheet korjaamatta. Koska rakennus oli hylätty ja viat korjaamatta, katsottiin että arviointi kiinteistön tilasta myyntihetkellä vaikeutui huomattavasti. Ostajan olisi tullut ymmärtää hänen passiivisuutensa vaikutus tilanteeseen. Näin ollen korkein oikeus katsoi ostajan menettäneen oikeutensa vaatia kaupan purkua.
