Tapauksessa KKO 2015:58 korkein oikeus otti kantaa siihen, oliko kiinteistössä ollut virhe ollut niin olennainen, että ostajalla oli oikeus purkaa kauppa.
Matti oli ostanut kiinteistön, jonka pesu- ja saunatiloissa sekä alapohjassa oli kaupanteon jälkeen havaittu kosteus-, laho- ja homevaurioita. Matti nosti kanteen vaatien kaupan purkamista ja kauppahinnan palauttamista korkoineen. Myyjä vaati Matin vaatimusten hylkäämistä.
Asiassa esitettiin runsaasti näyttöä muun muassa virheiden laajuudesta ja laadusta, tarpeellisista korjaustoimenpiteistä ja niiden kustannuksista sekä korjaustöiden kestosta. Myös virheiden vaikutuksista terveydelle esitettiin näyttöä. Käräjäoikeus päätyi pitämään kiinteistön virhettä niin olennaisena, että kauppa voitiin purkaa. Hovioikeus puolestaan arvioi virheiden korjaamisen vaatimat tarpeelliset kokonaiskustannukset vähäisemmiksi, mikä osana kokonaisuutta vaikutti siten, että hovioikeus katsoi, ettei kaupan kohteessa ollut olennaista virhettä eikä kaupan purkamiselle ollut edellytyksiä.
Asia eteni korkeimpaan oikeuteen, jossa Matti esitti ensimmäisen kerran toissijaisen vaatimuksen vaatien toissijaisesti hinnanalennusta. Korkein oikeus jätti toissijaisen vaatimuksen tutkimatta. Korkein oikeus ei hyväksynyt myöskään sitä, että Matti oli vasta korkeimmassa oikeudessa vedonnut myyjän laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan. Matin olisi tullut mainita kyseiset seikat jo aiemmin, sillä Matti ei ollut esittänyt syytä sille, miksi kyseisiin asioihin ei ollut voitu vedota jo aiemmin.
Pääongelman eli virheen olennaisuuden arvioinnin osalta korkein oikeus totesi, että olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Kokonaisharkinnassa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajan käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Korkeimman oikeuden mukaan mainittujen seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja voi kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tämän jälkeen voidaan arvioida, miten kohde virheen vuoksi poikkeaa edellä kuvatulla tavalla määritellystä tasosta. Virheen olennaisuuden arviointiin vaikuttavat muun muassa korjauskustannukset ja se, voiko ostaja käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta.
Kiinteistökaupan virheisiin ja esitetyn näytön perusteella asiaa arvioituaan korkein oikeus katsoi, että Matin tapauksessa kiinteistön virhe oli olennainen ja kauppa oli siten purettavissa.
Lue koko ratkaisu:
https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150058
