Itä Suomen hovioikeuden ratkaisussa (I-SHO 2016:1) arvioitiin kuntotarkastajan vastuuta kiinteistön kaupassa. Tässä tilanteessa ostaja vaati myyjän käyttämältä kuntotarkastajalta vahingonkorvausta puutteellisesta kuntotarkastuksesta.
A oli ostanut B:ltä Heinävedellä sijaitsevan kiinteistön elokuussa 2010. B oli teettänyt kiinteistöllä kuntotarkastuksen ennen kiinteistön kaupan toteutumista. Kuntotarkastus oli tehty rakenteita rikkomatta ja siinä esitettiin lisäselvitysten tekemistä useammassa kohdassa. A:lle oli pian kaupan jälkeen selvinnyt, että kiinteistöllä oleva rakennus ja tontti olivat erittäin huonossa kunnossa. A nosti B:tä vastaan kanteen käräjäoikeuteen, jossa vaati kaupan purkamista. A nosti myös kanteen kuntotarkastuksen tehnyttä yhtiötä vastaan, koska katsoi että kuntotarkastuskertomus oli virheellinen. A oli luottanut kuntotarkastuskertomukseen ja alkanut suorittaa sen perusteella korjaustöitä, jotka myöhemmin osoittautuivat turhiksi, koska rakennus oli korjauskelvoton.
Asiassa oli riidatonta, että kiinteistössä oli sellaisia olennaisia virheitä, jotka oikeuttivat kaupan purkuun. B:n väitteen mukaan kiinteistö ei ollut korjauskelvoton ostohetkellä, vaan sen arvo aleni A:n toimien takia. Hovioikeus oli käräjäoikeuden kanssa yksimielinen, ja katsoi että kiinteistö oli jo ostaessa purkukuntoinen ja arvoton. Hovioikeus katsoi, että B:n olisi tullut selvittää lattiarakenteiden kunto tarkemmin, koska kuntotarkastusraportissa oli selkeästi kehotettu lisäselvitysten tekemiseen. Näin ollen kiinteistön virhe johtui B:n huolimattomuudesta ja B oli siitä vahingonkorvausvelvollinen.
Seuraavaksi asiassa arvioitiin kuntotarkastuksen tehneen yhtiön vahingonkorvausvelvollisuutta A:ta kohtaan. Ensin tuli ratkaista tuliko kuntotarkastajan vahingonkorvausvelvollisuutta tarkastella sopimusoikeudellisista periaatteista vai vahingonkorvauslain näkökulmasta. Tämä oli tärkeää, koska reklamaatiovelvollisuus, velvollisuus ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa, liittyy vain sopimusrikkomukseen perustuvaan vahingonkorvaukseen.
Sopimusperusteisen vahingonkorvauksen periaatteita on mahdollista noudattaa kahden osapuolen välillä, vaikka heillä ei olisikaan sopimussuhdetta. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy näin, sekä toimeksiantajaan että vastapuoleen. Korkein oikeus on myös vahvistanut sopimusperusteisten korvausvastuun periaatteiden olevan sovellettavia myös tilanteissa, joissa vahingonaiheuttajan ja kärsijän välillä ei ole sopimussuhdetta. Kuntotarkastajan tietäessä, että lausuntoa tullaan käyttämään kiinteistökaupassa, tulee hänen myös ymmärtää, että sopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin.
Näin ollen kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa myös sopimuskumppanin (tässä tapauksessa ostajan) etua. Kuntotarkastajan ja vastapuolen suhde voidaan rinnastaa näin ollen sopimussuhteeseen, ja näin ollen korvausvastuun edellytykset määräytyvät sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan.
Näin ollen A:lla oli velvollisuus ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa (reklamointivelvollisuus) kuntotarkastuksen tehneelle yhtiölle, jos hän halusi vaatia vahingonkorvauksia. Hovioikeus katsoi, että A oli tehnyt tällaisen ilmoituksen myöhässä (aikaa oli kulunut yli 2 vuotta virheen havaitsemisesta) ja näin ollen menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä.
