Vuonna 1949 rakennetussa ns. rintamamiestalossa oli laatuvirheitä. Ostajat olivat teettäneet ennen kauppaa kuntotarkastuksen, jossa kaikkia virheitä ei ollut havaittu. Hovioikeus arvioi asiassa sitä, olisiko ostajien tullut havaita kyseiset virheet huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Käräjäoikeus oli aiemmin tuominnut asian ostajien hyväksi, ja määrännyt kaupan purettavaksi.
Hovioikeus yhtyi käräjäoikeuden perusteluihin siltä osin, että kiinteistössä oli maakaaren mukainen laatuvirhe. Kiinteistö ei vastannut sitä mitä oli sovittu. Ratkaistavaksi kysymykseksi jäi, olivatko ostajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja näin menettäneet oikeutensa vaatia kaupan purkua tai hinnanalennusta.
Maakaaren mukaan ostajat eivät saa vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka he olisivat voineet huomata kiinteistön tarkastamalla ennen kauppaa. Tarkastamisessa riittää tavanomainen huolellisuus. Tarkastus ulottuu vain paikkoihin, johon on esteetön pääsy ja johon ei tarvita asiantuntija-apua. Jos kuitenkin kiinteistössä on havaittavissa epäilystä aiheuttavia seikkoja, on ostajan ryhdyttävä tutkimaan näitä tarkemmin. Asiantuntijan käyttäminen ei sinänsä vaikuta ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen, vaan sitä tarkastusvelvollisuutta arvioidaan sen pohjalta mitä tavanomaisessa tarkastuksessa olisi käytävä ilmi. Jos kuntotarkastuksessa todetaan vaurio, voi tämä velvoittaa tarkastuksen laajentamiseen kohteessa.
Tapauksessa ostajat olivat teetättäneet kuntotarkastuksen asiantuntijalla ennen kauppaa. He olivat itse kiertäneet tarkastajan mukana osittain. Ostajat olivat etsineet nimenomaan remontoitavaa kohdetta. Talo, josta kauppa tehtiin, oli vuonna 1949 rakennettu, ja siihen ei ollut tehty rakenteiden teknistä käyttöikää pidentäviä korjauksia lukuun ottamatta katon uusimista vuonna 1985. Talossa ei ollut asuttu neljään vuoteen ennen kaupan tekoa.
Hovioikeus katsoi, että ostajille syntyi velvollisuus tehdä ennakkotarkastus erityisen huolellisesti, koska rakennus oli teknisen käyttöikänsä loppupäässä ja se oli ollut ennen kaupantekoa neljä vuotta asumattomana, eikä myyjä ollut asunut kiinteistöllä. Ostajilla oli lisäksi ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan ennakkotarkastuksessa. Hovioikeus katsoi, että ostaja vastaa lähtökohtaisesti myös käyttämänsä asiantuntijan huolimattomuudesta ennakkotarkastuksessa.
Hovioikeus totesi, että virheiden osalta sekä alapohjan, että yläpohjan virheet (mm. kosteusvauriot) olisivat olleet havaittavissa. Molempiin paikkoihin oli mahdollista päästä rakenteita rikkomatta ja suurin osa vaurioista oli havaittavissa silmillä tarkastaessa. Tällainen tarkastaminen ei ole tavanomaisesta poikkeavaa.
Näiden seikkojen pohjalta hovioikeus totesi ostajien laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa ja menettäneen oikeutensa vedota laatuvirheisiin kiinteistössä.
Lue koko ratkaisu:
