Ostaja oli vuoden 2013 viimeisenä päivänä ostanut asunto-osakkeet, jotka oikeuttivat huoneiston hallintaan 1970-luvulla valmistuneessa rakennuksessa. Myyjinä olivat kaksi jakamatonta kuolinpesää ja kauppahinta oli 760.000,00 euroa. Kaupan jälkeen myyjä alkoi tehdä uudessa asunnossaan laajaa remonttia. Remontin yhteydessä rakennuksen yläpohjassa paljastui laajoja kosteusvaurioita. Yläpohja jouduttiin rakentamaan uudelleen vaurioiden takia. Tämän lisäksi rakennuksen vesikatto oli rakennettu virheellisesti 2000-luvun alussa tehdyssä remontissa. Virheellisyyden takia asuntoon syntyi vesivahinko rankkasateella vuonna 2014.
Ostaja nosti asiasta kanteen käräjäoikeuteen vaatien vahingonkorvauksia ja toissijaisesti hinnanalennusta. Vaatimus esitettiin sitä yhtä kuolinpesän osakkaista kohtaan. Vastaaja vaati kanteen hylkäämistä.
Vastaaja esitti, että ostajalle syntyi erityinen selonottovelvollisuus yläpohjan kunnosta, koska kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa oli kehotus tutkia yläpohja katon riskirakenteen vuoksi. Käräjäoikeus kuitenkin totesi, että pelkkä riskirakenteen olemassaolo ei luo ostajalle erityistä selonottovelvollisuutta, jonka vuoksi yläpohjan rakenteet olisi tullut avata ennen kauppaa. Vesivahingon osalta todettiin, että vastaajan ei ollut näytetty olleen tietoinen virheestä ennen kauppa. Vastaaja ei tästä syystä ollut vahingonkorvausvelvollinen vesivahingosta Virheellisesti rakennettu vesikatto muodosti kuitenkin kaupan kohteeseen ns. salaisen virheen.
Vastaaja tuomittiin maksamaan vahingonkorvauksia yläpohjan virheestä n. 30.000 euroa. Hinnanalennus salaisesta virheestä edellyttää asuntokauppalain mukaan virheen merkittävyyttä. Käräjäoikeus totesi, että vaikka vesikaton salainen virhe oli kauppahintaan suhteutettuna pieni, muodosti se muiden virheiden kanssa kokonaisuuden, joka oikeutti ostajan hinnanalennukseen. Käräjäoikeus tuomitsi vastaajan n. 2.000 euron hinnanalennukseen. Päätökseen tyytymätön vastaaja valitti asiasta hovioikeuteen.
Käräjäoikeudesta poiketen hovioikeus katsoi, että ostaja oli laiminlyönyt erityisen selonottovelvollisuutensa. Kuntotarkastusraportista ilmeni selvästi, että yläpohjaan liittyvä riskirakenne (tasakatto) ja siinä on suositeltu lisätutkimusten tekemistä sekä annettu toimenpidesuositus, jonka noudattamisen tärkeyttä on painotettu. Ostaja oli myös käynyt kohteessa useita kertoja asiantuntijoiden kanssa, mutta ei ollut kysynyt tarkemmin tutkimus- tai korjaussuosituksia. Hovioikeuden mukaan alustava tutkimus ei olisi edellyttänyt ostajalta suuria toimenpiteitä.
Vesikaton osalta hovioikeus totesi käräjäoikeuden tavoin, että vastaajan ei ollut näytetty tienneen virheestä. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että virhe ei ollut kauppahintaan suhteutettuna niin merkittävä, että ostaja olisi oikeutettu hinnanalennukseen. Käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja kanne hylättiin.
(Vailla lainvoimaa)
