Ratkaisussa KKO 2020:3 arvioitiin ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuutta kiinteistön kaupassa. Ostajat olivat ostaneet myyjältä kiinteistön 138.000 eurolla syksyllä 2013. Kiinteistöllä sijaitsi vuonna 1960 valmistunut omakotitalo. Ennen kauppaa rakennusalan yritys laati talosta kosteusmittausraportin, jossa todettiin kosteutta kellarin betonirakenteissa. Muun muassa kellarin perusmuurin alaosan, betonisten väliseinien alaosan, anturoiden ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan todettiin olevan kosteita. Asuinkerroksessa olevien lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksun kosteus oli mittauksen mukaan normaalia.
Kolme vuotta myöhemmin ostajat teettivät talon alapohjan kuntokartoituksen. Tutkimuksessa selvisi, että kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa oli merkkejä kosteusvauriosta. Tutkimuksen mukaan nämä vauriot johtuivat kellarirakenteiden kosteudesta.
Ostajat nostivat kanteen käräjäoikeuteen vaatien 100.000 euron hinnanalennusta myyjältä. Myyjä vaati kanteen hylkäämistä. Myyjän mukaan jo kauppaa tehtäessä oli ilmeistä, että kellarin kosteusvauriot voivat ulottua alapohjan rakenteisiin ja ostajien olisi näin ollen tullut varautua näihin vaurioihin. Maakaaren mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkoihin, jotka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla ei ollut velvollisuutta olettaa kosteusrasituksen levinneen koko alapohjan rakenteisiin ja tuomitsi asian ostajien hyväksi. Asiasta valitettiin hovioikeuteen. Hovioikeus katsoi, että rakennuksen iän ja kellarin kosteuden perusteella ostajien on täytynyt varautua siihen, että kosteusvauriot ovat levinneet myös rakennuksen alapohjarakenteisiin laajemmin. Näin ollen ostajille on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus, jonka laiminlyönnin takia he olivat menettäneet oikeuden vedota virheeseen.
Korkein oikeus otti asian käsittelyynsä ostajien valituksesta ja arvioi olivatko kosteusmittausraportista ilmenneet tiedot antaneet ostajille erityisen syyn selvittää rakennuksen kunto tavallisesta poikkeavilla toimenpiteillä. Korkeimman oikeuden mukaan tieto kellarin kosteudesta antoi ostajille syyn epäillä myös alapohjan rakenteiden kuntoa. Oli kuitenkin otettava huomioon, että ennen kauppaa tehdyn kosteusmittauksessa alapohjan kuntoa on mitattu poraamalla siihen useita tarkastusreikiä ja näissä mittauksissa oli havaittu vain normaaleja kosteusarvoja. Ostajat ovat voineet luottaa tähän tietoon. Näin ollen ostajille ei ole syntynyt erityistä tarkastusvelvollisuutta alapohjan rakenteiden kunnon selvittämiseksi, vaikka kellarin kosteusarvot antoivatkin syyn epäillä kosteuden leviämistä alapohjaan. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja palautti asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
