Tapauksessa KKO 2016:69 oli kysymys siitä, oliko ostajien reklamaatio tehty tarpeeksi ajoissa. Maakaaren mukaan ostajien on kohtuullisessa ajassa ilmoitettava virheestä, joka on huomattu (tai olisi tullut huomata) kiinteistössä.
Ostajat olivat ostaneet kiinteistön 18.8.2011. Kiinteistöllä olevassa asuinrakennuksen ylä- ja alapohjassa oli selvinnyt pian ostamisen jälkeen olleen rakennusvirheitä ja vaurioita. Ostajat olivat ilmoittaneet myyjälle virheistä 6.2.2012 ja 28.12.2012. Kanne oli pantu vireille 23.10.2013. Ostajat vaativat myyjiltä kaupan purkua tai toissijaisesti kauppahinnan alennusta. Myyjien mukaan ostajat olivat menettäneet oikeuden vedota virheisiin, koska ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa. Purku ja hinnanalennusvaatimukset oli esitetty vasta kanteen (23.10.2013) yhteydessä.
Sekä käräjäoikeus että hovioikeus totesivat, että yksilöidyt vaatimukset oli esitetty vasta haastehakemuksessa. Näin ollen vaatimuksia ei ollut esitetty lain tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa ja niihin ei voitu enää vedota.
Yläpohjan virheiden osalta asiassa todettiin, että ostajat olivat saaneet tiedon virheistä 13.12.2011 päivätyn tarkastusraportin perusteella. Ilmoitus tästä oli tehty 6.2.2012 kirjeellä. Kirjeessä ostajat varasivat mahdollisuuden esittää myyjiä kohtaan tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia, kunhan vaurioiden laajuus on selvitetty rakenteita avaamalla. Seuraava yhteydenotto oli kymmenen kuukautta myöhemmin 28.12.2012 kirjeellä, jonka sisällöstä voitiin päätellä rahamääräinen vaatimus, perustuen kirjeen liitteenä olevaan hinta-arvioon.
KKO totesi, että vaatimusten yksilöimistä ei voinut suorittaa ennen kuin korjauskustannuksista oli hankittu alustava arvio. Asiaa oli siis arvioitava sen mukaan, milloin valitusmahdollisuus olisi syntynyt, jos ostajat olisivat aktiivisesti selvittäneet korjauskustannusten määrää. Ostajat olivat teettäneet tarkemman kuntotutkimuksen vasta 11 kk sen jälkeen, kun virheet olivat tulleet ilmi. Koska pätevää syytä tälle viivästykselle ei ollut, KKO katsoi, että vaatimusten esittäminen ei ollut tapahtunut kohtuullisessa ajassa.
Alapohjan virheiden osalta katsottiin, että ostajat olivat saaneet riittävän tiedon, kun alapohjan osalta laadittu raportti oli 20.12.2012 valmistunut. Kirjettä 28.12.2012 (n. kaksi kuukautta myöhemmin) voidaan pitää virheiden havaitsemisesta kuluneeseen aikaan ja asian selvittelyn vaiheeseen nähden riittävänä tapana ilmoittaa myyjille virheistä. Ostajien olisi kuitenkin pitänyt täydentää virheilmoitustaan vaatimusten osalta, kun heillä oli ollut kohtuullinen aika hankkia kirjeessä viitattu kustannusarvio. Ostajat ovat täsmentäneet vaatimuksiaan vasta käräjäoikeudelle 23.10.2013 toimittamassaan haastehakemuksessa eli noin vuosi alapohjan virheiden havaitsemisen jälkeen ja lähes kymmenen kuukautta edellisen yhteydenoton jälkeen. Korkein oikeus katsoo, että arvio korjauskustannuksista olisi ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti lyhyemmässä ajassa.
KKO totesi, että ostajat menettivät oikeuden vedota virheisiin, koska he eivät yksilöineet vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa.
Lue koko ratkaisu:
https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160069
