KKO 2019:41 Kaupan purkaminen, laatuvirhe, salainen virhe, kivihiilipiki
Tapauksessa KKO 2019:41 korkein oikeus otti kantaa siihen, oliko 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa ollut kivihiilipiki eli kreosootti, sellainen laatuvirhe, jonka perusteella kauppa voitaisiin purkaa.
Tapauksessa ostajat olivat ostaneet vuonna 2011 kiinteistön, johon kuului 1950-luvulla rakennettu asuinrakennus. Vuonna 2015 asuinrakennusta kunnostaessaan olivat ostajat huomanneet, että rakennuksen rakenteissa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia. Kivihiilipiestä haihtuu ilmaan terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, jotka aiheuttavat syöpää.
Ostajat nostivat kanteen, koska he katsoivat, että kiinteistössä on ollut ns. salainen virhe ja vaativat, että kauppa puretaan ja kauppahinta palautetaan myyjille. Toissijaisesti ostajat vaativat, että myyjät suorittavat heille hinnanalennusta 50.000 euroa, alkuperäisestä 202.500 euron kauppahinnasta.
Myyjät vaativat kanteen hylkäämistä, koska kivihiilipiki oli ollut rakennusaikana (1950-luvulla) yleisesti käytetty rakennusmateriaali eikä sen käyttö tuolta ajalta rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa, muodostanut laatuvirhettä. Myyjien mukaan kivihiilipiestä alkoi syntyä sisäilmaan vaikuttavia määriä haitallisia hiukkasia vasta rakenteita purkaessa.
Käräjäoikeus ratkaisi asian ostajien hyväksi. Todistelun perusteella käräjäoikeus totesi, että kivihiilipiestä oli ollut haittaa sisäilmalle jo ennen rakenteiden purkamista. Näin ollen rakennuksessa oli laatuvirhe, jonka takia käräjäoikeus purki kaupan ja määräsi myyntihinnan palautettavaksi ostajille. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota asiassa.
Korkein oikeus totesi asiassa seuraavasti. Ensinnäkin kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa kosteuseristeenä on 1950-luvulla ollut yleistä rakennuskäytäntöä. Tällainen käyttö on myöhemmin kielletty. Koska rakennuksessa kivihiilipikeä oli käytetty rakennusajalle tyypillisellä tavalla, katsoi korkein oikeus, että pelkkä kivihiilipien olemassaolo rakenteissa ei riitä muodostamaan laatuvirhettä rakennuksessa.
Toiseksi korkein oikeus tarkasteli kysymystä siitä, oliko kivihiilipiestä ollut haittaa asunnon sisäilmalle ennen rakenteiden purkamista. Asiassa todettiin, ettei välitöntä näyttöä sisäilman laadusta ennen remonttia ollut. Korkein oikeus pyysi asiantuntijalausuntoa Valviralta, jonka mukaan kivihiilipiestä ei haihdu ilmaan PAH-hiukkasia terveydelle haitallista määrää, jos sen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Korkein oikeus katsoi lausunnon perusteella selvitetyksi, ettei tapauksen kaltaisissa vanhoissa rakennuksissa rakentamisaikana käytetty kivipiihiili ei enää aiheuta terveydelle haitallista määrää PAH-hiukkasten erittymistä, jos rakenteita ei avata.
Korkein oikeus katsoi, ettei rakennuksessa ollut laatuvirhettä, koska ei ollut osoitettu, että kivihiilipiki ei aiheuttanut terveydelle haittaa ennen rakenteiden avaamista, ja näin ollen sitä ei olisi tarvinnut poistaa rakenteiden alta. Hovioikeuden tuomio kumottiin.
Lue koko ratkaisu:
https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2019/20190041
