Näiltä sivuilta löydät tietoa home- ja rakennusvirheistä kiinteistö- ja asuntokaupoissa sekä niihin erikoistuneista asianajotoimistoista ja homekoiratutkijoista.

Vastuunrajoitusehdon pätevyys (Helsingin HO 7.6.2020)

Ostajat olivat ostaneet kuolinpesältä asunto-osakkeet, jotka oikeuttivat n. 120 neliön kokoisen asuinhuoneiston hallintaan Espoossa. Toisen ostajista isä oli myyjänä toimineen kuolinpesän osakas. Kuolinpesällä oli vaikeuksia saada asuntoa kaupaksi sen huonon kunnon takia, joten se myytiin alihintaan. Kauppakirjaan otettiin ehto, jonka mukaan ostajilla ei ole kaupassa reklamaatio-oikeutta.

Asunto-osakeyhtiön asunnoissa todettiin kaupanteon jälkeen kosteus- ja mikrobivaurioita alapohjanrakenteissa ja seinien alajuoksujen kohdalla. Virheiden korjaamiseksi asunnon alapohjasta piti poistaa tojalevyt. Korjauskustannukset ostajien osalta olivat yli 100.000 euroa. Ostajat nostivat asiasta kanteen käräjäoikeuteen vaatien kaupan purkua. Myyjät kiistivät kanteen, vedoten reklamaatio-oikeuden poistavaan ehtoon.

Asuntokauppalain mukaan vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Tarkoitus on, että ostaja tietää mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen ja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen myös hinnasta sovittaessa. Yleisluonteiset lauseet, kuten ”myydään siinä kunnossa kuin se on”, eivät kerro ostajalle riittävässä määrin, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä. Käräjäoikeus katsoikin, että vastuunrajoitusehto ei ollut riittävästi yksilöity ja tuomitsi kaupan purettavaksi.

Myyjät valittivat asiassa hovioikeuteen. Hovioikeus arvioi vastuunrajoitusehdon pätevyyttä toisin kuin käräjäoikeus. Toiselle ostajista oli ollut rooli kuolinpesän asioiden hoidossa. Hän oli mm. toiminut kuolinpesän ilmoittajana ja osallistunut asuntoa koskevan putkiremontin suunnittelukokoukseen. Ostajalla oli itse asiassa parempi tuntemus asunnosta kuin useimmilla kuolinpesän osakkailla. Hovioikeus myös arvioi, että kaupan kohteen arvo oli noin 50.000 euroa korkeampi kuin sen kauppahinta. Tämä alennus oli annettu nimenomaan sillä ehdolla, että kuolinpesä vapautuu kaupan jälkeisesti vastuusta. Huomioon otettava seikkana oli myös se, että vastuunrajoitusehto oli ostajien ehdottama.

Hovioikeus katsoi, että vastuunrajoitusehdon arvioinnin lähtökohdaksi tulee ottaa sen selvyys molemmille osapuolille. Tämä ei edellytä kaikkien virheiden yksilöimistä. Tasavertoiset sopimuskumppanit voivat sopia vastuunrajoituksesta myös piilevien virheiden osalta. Arvioinnissa on otettava huomioon, ehdon selkeyden lisäksi, ostajan mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä ja kaupassa annettu hinnanalennus.

Hovioikeus katsoi, että ostajat ovat tässä tapauksessa olleet vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Vastuunrajoitusehtoa voidaan pitää täysin yksiselitteisenä. Hovioikeus katsoi vastuunrajoitusehdon päteväksi ja kumosi käräjäoikeuden tuomion.

(Vailla lainvoimaa)